نکات مهم در تنظیم مبایعه نامه که باید بدانید!

نوشتن قرارداد یا مبایعه نامه یکی از مهم ترین بخش های خرید یا فروش ملک است که متاسفانه عدم آگاهی از نکات حقوقی فروشندگان و خریداران محترم را با مشکلات عدیده ای رو به رو می کند.

در این مقاله سعی کرده ایم برخی از نکاتی که باید در هنگام نوشتن مبایعه نامه و قرارداد بدانید را جمع آوری کنیم تا با خیال آسوده به انجام معامله بپردازید.

یکی از دلایل نگرانی  خریداران و فروشندگان خانه از حضور در جلسه نشست همین موضوعات است که نادیده گرفته می شود و صدمات مالی شدیدی را به طرفین معامله وارد می نماید.

 

 

نکاتی در مورد ثمن مبایعه نامه ( قیمت مبایعه نامه )

ضرر و زیان در مبایعه نامه

 ضمانت اجرای تاخیر در پرداخت ثمن (قیمت مبایعه نامه)

۱- در صورت نپرداختن ثمن توسط خریدار در تاریخ‌های مندرج در قرارداد، فروشنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد که می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیز علاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مطالبه کند.

۲- فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

۳- اگر قرارداد بیعی منعقد شده باشد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع نیز تحویل خریدار نشده باشد فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد – فقط با شرایط ذکر شده – قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

۴- اگر در قرارداد قسمتی از ثمن معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

۵- اگر در قرارداد شرط شده باشد که تاخیر در پرداخت ثمن و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد (خیار تخلف از شرط) در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می‌تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند و سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تایید فسخ بدهد.

۶- اگر در قرارداد خسارت برای تاخیر ثمن توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می‌تواند علاوه بر ثمن دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رای نمی‌دهند.

 

 

 

این نکات هم در مورد وکالت از دکتر محمود حقیقت طلب بسیار مهم است

بسیاری از مردم به دلیل نا آگاهی از ذات وکالت بعنوان عقد جایز و بدلیل اعتماد به دفاتر اسناد رسمی گمان میبرند که مفاد وکالت همانی هست که آنان تنظیم می کنند !

در حالی که چنین پنداشتی کاملا اشتباه هست .

وقتی وکیل و موکل برای تنظیم وکالت نامه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند دقیقا مفاد وکالت باید همانی باشد که اصحاب وکالت توافق می کنند و نه اینکه سر دفتر صلاح می داند .
بهر روی کیسی را که میخوام برای شما هم میهنان تعریف کنم آخرین تجربه بنده حضور بنده به همراه موکلی هست که جهت تنظیم وکالت نامه جامع و بلاعزل یا بعبارتی وکالت فروش هست .

بعدا از تنظیم مبایعه نامه و رد وبدل کردن اسناد و مدارک مربوط به ملک خریداری شده نوبت به حضور در دفتر اسناد رسمی البته بنا به درخواست موکل بنده ( خریدار آپارتمان ) برای اخذ و تنظیم وکالت نامه از فروشنده رسید .

پس از معطلی چند ساعته بالاخره پیش نویس وکالت تهیه شد و بنابر درخواست بنده نسخه ای را با اکراه یکی از کارکنانش به من تحویل داد.

وبلافاصله شروع به مطالعه مفاد وکالت نامه کردم همه چیز خوب داشت پیش می رفت مثلا در خصوص حق انتقال مورد وکالت به غیر و حتی بخود ، حق تفویض وکالت ، حق اخذ وجه ، اسقاط کافه خیارات ( حق ساقط کردن تمامی خیارات فسخ ) ، حق تسلیم وتحویل و قبض ( دادن ) و اقباض ( گرفتن ) ، حق طرح دعوی در محاکم قضایی و استخدام وکیل و حق مراجعه با ادارات ثبت اسناد و املاک و … تا اینکه چشمم به عبارت ” پارکینگ احتمالی ” خورد به هوای اینکه ممکن است اشتباه نوشتاری باشد به سردفتر موضوع رو متذکر شدم ولی ایشان در کمال تعجب در مقابل درخواستم موضع گرفت و در ادامه اظهار داشت که من مطابق نامه شرکت تعاونی … وکالت را تنظیم می کنم .

بنده هم خطاب به ایشان گفتم شما باید مطابق توافقات و خواسته ما وکالت را تنظیم کنید نه مطابق خواست یا دستور تعاونی !
همین موضعگیری سردفتر مرا به شک انداخت .

چراکه در متن مبایعه نامه حسب اظهارش اپارتمان مورد معامله دارای انباری و پارکینگ مسقف و مستقل بود نه پارکینگ احتمالی ! بنابراین شم پلیسی من گل کرد و اصرار بنده موجب شد سردفتر برای تمکین خواسته ما پیشنهاد کرد نامه تعاونی را ببرید تا اصلاح شود تا من هم بتوانم اصلاحات مورد نظر را اعمال کنم . من هم پذیرفتم .

وکالت تنظیمی را همانجا رها کردم و به اتفاق موکلم مجددا به شرکت تعاونی مراجعه کردم ودراینجا بود که مسئول تعاونی در برابر خواسته و حساسیتم اقرارکرد که بلوک … دارای دو واحد کسری پارکینگ هست و درواقع عبارت ” پارکینگ احتمالی ” پوششی بود برای خفه کردن اعتراض احتمالی خریدار در هنگامی که پایانکار ساختمانی اخذ می شود و کسری دو واحد پارکینگ هم مشخص می شود دیگر خریدار حتی حق اعتراض را هم نداشته باشد !
در این ترفند چند نکته وجود دارد که برای آگاه کردن شما هم میهنان عزیزم متذکر می شوم :
نکته اول : هرگز تن به حضور در دفتر اسناد رسمی که دیگران معرفی میکنند ( اعم از مشاورین املاک ، فروشنده ، سازنده ملک ، شرکت تعاونی ، نهادهای دولتی ( به استثنای بانک ها) ندهید .

در عوض سردفتری را که به راستی و درستکاری می شناسید انتخاب کنید .

نکته دوم : سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل ، منافع و توافق شما را به هیچوجه ندارد .
نکته سوم : توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت نامه معرفی می کند اعتماد نکنید و شما می توانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید

نکته چهارم : وکالت را قبل از امضاء و تائید ، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص ، عبارات مبهم ، عبارات چندپهلو و …. حساس باشید و واکنش جدی نشان دهید .

نکته پنجم : پس از انجام تشریفات اداری در شرکت تعاونی ، مبادرت به اخذ وکالت نامه از فروشنده در دفترخانه معتمد و مورد نظر خودتان نمایید .

نکته ششم : در متن وکالت معاملاتی حتما این جمله را درج نمایید : ” وکیل در حیات و وصی موکل در ممات می باشد .
نکته هفتم : در چنین مواردی بدون حضور وکلا و مشاورین باسواد ، دلسوز و با تجربه به دفاتر اسناد مراجعه نکنید

نکته هشتم : متاسفانه بدلیل عدم نظارت سازمان تعاون و اداره بازرسی برخی از شرکت های تعاوتی بدلیل بی دانشی و یا بدلیل منفعت جویی زرنگ بازی های عجیب و غریب در میاورند که خیلی باید مواظب این گونه رفتارها بود .
نکته نهم : هرگز اجازه ندهید چنین وکالتی را سلسله مراتبی تنظیم شود بعنوان مثل :

” نخست مبادرت به اخذ پایانکار از شهرداری منطقه و بعد اخذ صورتجلسه تفکیکی از اداره ثبت اسناد ، اخذ تقسیم نامه ثبتی ، اخذ سند رسمی و سپس حق واگذاری و فروش ملک مورد معامله بغیر را دارد ” با تن دادن به چنین شرایطی بخصوص در معاملات املاک با تعاونی های مسکن دچار گرفتاری خواهید شد .

چراکه اکثر شرکت های اعاونی در ضمن ساخت وساز تخلفات زیادی در احداث ساختمان ها مرتکب می شوند .
نکته دهم : حتما در وکالت نامه ، پلاک ثبتی اصلی ملک درج شود .
‌‌
شاد وتندرست باشید
خرداد ۱۳۹۷

برای خواندن این مطلب به سایت آموزش مشاور املاک کام مراجعه کنید